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扎兰屯市人民政府办公室关于印发《扎兰屯市解决住宅楼不动产登记历史遗留问题实施方案》的通知
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扎政办字〔2018〕48号

各乡镇人民政府、街道办事处,市政府各部门,驻扎有关单位:

《扎兰屯市解决住宅楼不动产登记历史遗留问题实施方案》已经市政府2018年第七次常务会审议通过,现印发给你们,请认真组织实施。

 

扎兰屯市解决住宅楼

不动产登记历史遗留问题实施方案

 

近年来,受经济下行压力增大和房地产市场销售形势发生较大变化的影响,我市房地产开发领域出现了较多问题,一些房地产开发项目由于工期需要、房屋征收、市场因素、开发建设单位注销等多方面原因,导致部分小区居民入住多年却未能办理不动产登记和不动产权证书,合法权益没有得到有效保障,涉及全市多个小区、众多居民,部分居民频繁到市委、市政府上访,情绪激动、行为过激,已经成为影响我市社会稳定的重大问题之一。此问题在呼伦贝尔市其他旗市区也普遍存在,自治区和呼伦贝尔市多次要求此问题所涉及的旗市区要结合实际,制定切实可行方案,及时化解这一信访问题。按照上级要求和广大群众急迫办理住宅楼不动产权证的强烈愿望,结合我市实际,制定本方案。

一、指导思想

以习近平新时代中国特色社会主义思想和党的十九大、全国“两会”精神为指导,深入贯彻落实市委八届五次全会暨全市经济工作会议、市九届人大二次会议的决策部署,坚持服务群众为核心,以解决群众关切、维护群众利益为出发点,推动解决全市住宅楼不动产登记历史遗留问题,着力解决购楼群众办不了不动产登记和不动产权证的问题,进一步规范房地产市场监管,推进城市建设与管理创新,维护社会和谐稳定,促进全市经济高质量发展。

二、基本原则

(一)坚持尊重历史、照顾现实的原则。充分考虑项目启动时的历史情况及当时的政策环境和背景,充分考虑项目建成入住的现实状况和政策法规逐步完善的过程,结合项目开工时的政策环境和历史背景,实事求是,区别对待。确因政策和规划调整形成的历史问题,原则上按当时确定的政策、规定和标准处理;现行政策从简或优于过去政策的,执行现行政策。

(二)坚持先易后难、先急后缓的原则。全面开展摸底调查,建立详细的档案台账。按照解决问题的难易程度和轻重缓急,研究制定有针对性的措施,分批次、分类别予以化解,成熟一个、解决一个,谨防问题堆积、矛盾激化。

(三)坚持因事施策、统筹推进的原则。切实推动历史遗留问题的解决,将购房人房屋权属登记问题与处理房地产开发建设存在的其它问题合理区分开来,为持有完备的个人购房手续、所购房屋具备入住条件的购房人办理不动产登记。同时,对企业在开发建设过程中办理基本建设审批手续、缴纳行政事业性收费、基础设施配套费、政府性基金以及税款等方面存在的问题,按照有关政策、依法依规进行处理,并责令房地产开发企业补办手续、补交费用,组织进行整体验收。对个别以谋求不正当利益为目的、恶意违规、拒不缴纳相关税费、拒不办理相关手续、不认真履行企业社会责任的房地产开发企业,将按照相关规定,严肃查处并列入诚信黑名单。

(四)坚持集体决策、事要解决的原则。解决住宅楼不动产登记历史遗留问题关系到政府公信力和社会稳定,要严格遵循集体研究、民主集中、会议决定的原则。针对办理过程中存在的问题,要坚持事要解决的原则,根据各项目具体情况,召开信访工作联席会议、市长办公会或政府常务会议等不同层级会议集体研究,制定可行办法,及时贯彻落实,推动问题尽早化解。

三、工作措施

(一)房地产开发企业应按照国土资源部《不动产登记暂行条例实施细则》的相关规定,办理首次登记并协助购房人办理不动产转移登记(即个人名下不动产权证)。对于房地产开发企业已注销、撤销或无法取得联系的,经领导小组办公室研究确定,可不办理首次登记。

(二)对于房地产开发企业未完税或未全额缴纳土地出让金的项目,购房人持有效的购房合同、购房款收据、契税完税证明、住宅专项维修资金收据、测绘报告、权籍调查和土地分割转让许可证等应由购房人自行承担的税费凭据及相关材料,可办理不动产登记。对于房地产开发企业未完税的项目,按照因事施策、统筹推进的原则,由税务部门按相关程序依法追缴。对于欠缴土地出让金的项目,由规划、国土部门以现状为准进行核定确认并依法追缴,收缴后由相关部门组织验收。欠缴其他费用的,由相关职能部门进行追缴。房地产开发企业已代收购房人契税、住宅专项维修资金等费用而未及时向有关部门缴纳的,依法进行处置。同时,由规划、住建、国土、消防、环保等部门依据各自职责依法依规处理后,给予办理相关手续。

(三)已取得土地使用权和建设工程规划许可证但存在无开工手续、未验收、未按照建设工程规划许可证建设等问题且居民已入住的项目,可先行办理不动产登记,同时由规划、住建、国土、消防、环保等部门依据各自职责依法依规处理并验收后,给予办理相关手续。对于房屋用途,由领导小组办公室组织有关部门以现状为准进行确认;对于沿街门市,原审批规划手续必须为商住综合楼方可确定为商业用途。

(四)购房人未办理网签的,住建部门负责对有购房协议(合同)和购房收据(发票)的购房人进行备案并建立台账,经确认后可办理不动产登记,避免发生“一房多卖”违法现象。

(五)对于房地产开发企业未按经适房(廉租房、公租房)规定建设、出售而居民已入住的项目,购房人按商品房价格(经市住建局核定)购买的,由房地产开发企业补交土地出让金,规划、国土部门以现状为准进行核定确认后依法追缴,并按照本方案中“工作措施”第(二)条的有关规定办理商品房不动产登记。购房人按照经适房(廉租房、公租房)价格购买的,可选择维持土地原划拨性质办理经适房不动产登记,或者按照《财政部、国土资源部、建设部关于已购公有住房和经济适用住房上市出售补交土地出让金和收益分配管理的若干规定》(财综字〔1999113号)文件要求,以所在区域的基准地价乘以10%乘以房屋建筑面积再乘以年期修正系数的标准补交土地出让金后,办理商品房不动产登记。对于房地产开发企业违规建设行为及其产生的各类费用,由有关部门依法依规进行追缴和处罚后,补办相关手续。

(六)201611日前的房地产开发项目和原企事业单位集资建设的综合楼,针对存在问题区分具体情况,分类处理后可受理不动产登记业务。

1.住宅小区封闭或有具体批准范围的,现状范围小于批准用地范围的,依据原房屋登记信息,以小区现状面积作为共用宗地面积。现状范围大于批准用地范围的,依据住建部门审批登记的房屋信息,以批准用地面积作为共用宗地面积。

2.住宅小区无法核定批准用地范围的,依据原房屋登记信息,以楼基座面积作为本楼栋全体购房人共用宗地面积。

3.住宅小区存在超占土地、改变土地用途或超容积率等问题的,由相关职能部门对用地单位的违法违规行为依法进行处理,补办相关用地手续。期间,不动产登记部门可办理不动产登记业务,用地审批范围内住宅以土地审批面积登记小区购房人共用;用地审批范围以外(含压边线楼房)只记载房产信息,待手续完善后,补录相关土地信息。

4.未查到用地审批手续的项目,权利人已办理房屋所有权证的,依据原房屋登记信息可办理不动产登记,只记载房产信息,以现状确定共用宗地面积(不压占已批准的其它用地范围)。待依法完善相关用地手续后,补录相关土地信息。

5.个人取得划拨土地使用权上的房屋所有权人申请办理转移登记时,土地使用权可仍维持划拨方式,并在不动产登记簿和不动产权证书上予以记载;申请人申请按出让方式办理不动产登记的,需按照《财政部、国土资源部、建设部关于已购公有住房和经济适用住房上市出售补交土地出让金和收益分配管理的若干规定》(财综字〔1999113号)文件要求,以所在区域的基准地价乘以10%乘以房屋建筑面积再乘以年期修正系数的标准补交土地出让金后予以办理。

涉及划拨土地使用权的非住宅项目办理登记时,由现房屋所有权人按现行土地评估价格补交土地出让金。由土地使用人办理土地变更登记手续后,可办理不动产登记业务。

6.铁路用地范围内住宅小区,房产已纳入地方管理并发放房产证的,依据原房屋登记信息可办理不动产登记,只记载房产信息。由市政府协调哈尔滨铁路局收回或注销该小区用地的国有土地使用权。

7.以短期出让方式供地并已到期的住宅用地,按《国土资源部办公厅关于妥善处理少数住宅建设用地使用权到期问题的复函》(国土资厅函〔20161712号)文件执行。

8.涉及建筑物跨宗地的项目,两宗地使用权人、土地用途均一致的,可按一宗地复核并办理不动产统一登记业务。该宗地的使用期限终止日期以最早批准土地使用权终止日期为准。

(七)对于201611日前为推进小城镇建设、由乡镇政府鼓励实施的沿街自建及合资联建的自用住房,在建房人自愿承担质量安全和消防安全责任的前提下,其整体建筑面积不超过2500平方米且楼层为三层及以下,每户建筑面积不超过300平方米且互不相通的,经本人申请、乡镇政府初审并公示通过、第三方建筑质量评估鉴定、消防部门检查达到消防安全要求等程序,由规划、国土、住建等相关部门根据有关规定进行审核后,可补办自用住房手续和办理不动产登记。

四、保障措施

(一)提高认识,加强领导。解决扎兰屯市住宅楼不动产登记历史遗留问题涉及面广、人数众多、具体情况复杂、工作难度大、时间跨度大,各有关部门要切实统一思想、提高认识,站在维护广大群众切身利益、维护社会和谐稳定大局的高度,进一步强化组织领导,密切配合,形成合力,确保此项工作顺利开展。

(二)提高效能,强化责任。领导小组办公室要将符合此方案先行办理不动产登记的项目,逐项建立专门档案,并将相关资料移交相关职能部门进行办理。各相关部门既要有化解社会矛盾、解决遗留问题的公心,又要有坚持原则、敢于碰硬的决心,不敷衍塞责,不推诿扯皮。要认真研究解决遇到的困难和问题,紧密结合上级开展的精简行政审批事项工作,本着精简高效的原则,依法依规尽快办理相关审批手续。对在实际工作中敢于担当、积极作为、认真履职开展工作的要鼓励支持;对弄虚作假、徇私舞弊、滥用职权的要严肃处理,确保解决住宅楼不动产登记历史遗留问题的整体工作有序进行。

(三)加强宣传,维护稳定。要采取有效措施,大力宣传不动产登记的有关法规、政策和解决历史遗留问题的措施,集中宣传不动产登记基本知识和依法保护房屋所有权的重要性。督促房地产开发企业依法规范企业行为,认真履行社会责任。引导广大购房人知法规、懂政策,依法反映自身诉求,维护合法权益。市信访部门和各镇办要切实做好群众的来信来访、思想疏导和社会维稳工作,要通过全社会的共同努力,推动遗留问题有效解决,切实促进和维护我市经济社会发展稳定。

五、解决历史遗留问题的时限

本方案主要为解决住宅楼不动产登记历史遗留问题而制定,201611日以前土地审批的项目,可按照本方案有关规定办理不动产登记;201611日以后土地审批的项目,不适用本方案办理不动产登记。

六、本方案未尽事宜,将采取一案一议的办法予以解决

七、本方案自201852日起执行,有效期为两年

 

附件

 

扎兰屯市解决住宅楼

不动产登记历史遗留问题领导小组

 

为推动全市解决住宅楼不动产登记历史遗留问题,市政府决定成立扎兰屯市住宅楼解决不动产登记历史遗留问题工作领导小组(以下简称“领导小组”),组成人员如下:

 长:孙恒波 市委副书记、市长

副组长:高 山 市委常委、常务副市长

王玉章 市政府副市长、公安局局长

郝永成 市政府副市长

栾永刚 市政府副市长

孙修非 市政府副市长

杜明燕 市政府副市长

张 强 市政府副市长

 员:任玺庆 市政府办公室主任、旅游局局长、信访局局长

盖向东 市政府办公室副主任、信访局常务副局长

陈 山 市政府办公室副主任

曹丽莉 市政府法制办主任

王书江 市发改局局长

佟荣伟 市经信局局长、商务粮食局局长

张传福 市财政局局长、国有资产管理局局长

李洪常 市审计局局长

华 君 市民政局局长

杨积春 市人社局局长

李希春 市安监局局长

张卫军 市住建局局长、规划局局长、人防办主任

王德才 市国土资源局局长

王 琨 市规划局常务副局长

王 金 市人防办常务副主任

王佳桂 市城市管理执法局局长

于 博 市房屋征收办公室主任、土地储备交易中心主任

刘凤杰 市公安局副局长

李克峰 市信访局副局长

李 静 市环保局副局长

姜君勇 成吉思汗镇镇长

厚福明 蘑菇气镇镇长

封 鑫 中和镇镇长

孙盛传 卧牛河镇镇长

张立国 大河湾镇镇长

金浩强 哈多河镇镇长

张绍峰 柴河镇镇长

王国臣 浩饶山镇镇长

敖日格乐 洼堤乡乡长

白晓勇 南木鄂伦春民族乡乡长

敖锦生 达斡尔民族乡乡长

卜伟东 萨马街鄂温克民族乡乡长

边喜臣 正阳街道党工委书记

李 明 兴华街道办事处主任

李 静 繁荣街道办事处主任

于光生 向阳街道办事处主任

刘长庚 铁东街道办事处主任

孙德伟 河西街道办事处主任

王俊杰 高台子街道办事处主任

王占友 市国税局局长

冯建鹏 市地税局局长

汤 沸 扎兰屯公安消防大队大队长

于开文 国网扎兰屯市供电公司

领导小组办公室设在市不动产登记局,具体负责组织领导、统筹调度全市住宅楼不动产登记历史遗留问题的化解工作。办公室主任:陈山(兼),副主任:王德才(兼)、张卫军(兼)、李克峰(兼),工作人员由相关部门专业人员组成。

 

 

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