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扎兰屯市人民政府办公室关于印发《扎兰屯市2018年棚户区改造房屋征收补偿安置方案》的通知
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扎政办字〔2018〕52号

各乡镇人民政府、街道办事处,市政府各部门,驻扎有关单位:

《扎兰屯市2018年棚户区改造房屋征收补偿安置方案》已经市政府2018年第六次常务会审议通过,现印发给你们,请认真组织实施。

 

扎兰屯市2018

棚户区改造房屋征收补偿安置方案

 

为切实改善中心城区棚户区居民的生活居住条件,依法规范实施棚户区改造的征收与补偿工作,保障当事人的合法权益,根据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》(国务院令第590)、住建部《国有土地上房屋征收评估办法》《内蒙古自治区国有土地上房屋征收与补偿条例》及《扎兰屯市棚户区改造实施方案》等规章政策,结合扎兰屯市实际,制定本方案。

第一条 房屋征收范围

扎兰屯市2018年棚户区改造项目征收区域。具体位置详见棚户区改造征收范围图。

第二条 征收主体

扎兰屯市人民政府负责扎兰屯市棚户区改造房屋征收与补偿安置工作;扎兰屯市棚户区改造工作领导小组负责统筹协调;扎兰屯市房屋征收管理办公室具体组织实施房屋征收与补偿安置工作。被征收房屋的产权人为被征收人。

第三条 征收补偿安置方式

国有土地上房屋征收补偿安置按照被征收人意愿,可选择货币补偿或房屋产权调换等征收补偿安置方式。

第四条 房屋征收补偿原则

(一)棚户区改造房屋征收工作,按照先补偿、后搬迁的原则进行。房屋征收部门与被征收人应当订立《房屋征收补偿安置协议》。按照征收补偿协议约定的搬迁时间进行搬迁。

(二)房屋征收部门组织被征收人按照少数服从多数的原则投票确定房地产价格评估机构。参加投票的候选房地产价格评估机构不得少于三家,应当有过半数的被征收人参加投票。投票确定的房地产价格评估机构应当获得参加投票的被征收人过半数的选票。

(三)被征收房屋、附属物、设施和装饰装修等补偿,由选定的评估机构进行评估,评估结果作为确定补偿价格的依据。

第五条 被征收房屋的认定

(一)权属认定

1.具有《房屋所有权证》、《不动产权证书》、《建筑工程规划许可证》以及经征收认定处置组认定为临时建筑的文件之一的。

2.具有《房屋所有权证》或《不动产权证书》且不存在买卖关系的,以《房屋所有权证》或《不动产权证书》登记的产权人为准;有《房屋所有权证》或《不动产权证书》且存在买卖关系的,以公证机关确认的产权人为准,未经公证机关确认,买方到现场签订承诺书,以买卖协议中确认的权利人为准。

3.无《房屋所有权证》或《不动产权证书》、具有《建筑工程规划许可证》的,以《建筑工程规划许可证》的申请人为准。

4.无《房屋所有权证》或《不动产权证书》、《建筑工程规划许可证》,经征收认定处置组认定为临时建筑的,以四邻及辖区办事处佐证认定的产权人为准。

5.符合国家相关规定的,以相关规定为准。

(二)面积认定

被征收房屋建筑面积以房地产价格评估机构实际测量为准。

(三)使用性质认定

1.被征收房屋使用性质的认定,以《房屋所有权证》或《不动产权证书》登记的使用用途为准。

2.《房屋所有权证》或《不动产权证书》中房屋用途登记为住宅,但实际正用于经营的,其房屋性质以权属证书登记的使用用途为准。实际用于经营的房屋,符合以下条件的可认定为住改非房屋:

1)证照齐全且实际正在经营一年以上(含一年)。

2)营业执照注册地与经营场所为同一地址,不属于异地经营。

3)同一地址只认可一个营业执照。

(四)结构认定

被征收房屋实际结构与《房屋所有权证》或《不动产权证书》登记不符的,以房地产价格评估机构确定的实际结构为准。

第六条 被征收土地的认定

1.具有《国有土地使用权证》的,以《国有土地使用权证》登记的权利人为准。

2.无《国有土地使用权证》、具有《房屋所有权证》或《不动产权证书》的,以《房屋所有权证》或《不动产权证书》登记的产权人为准。

3.无《国有土地使用权证》、《房屋所有权证》或《不动产权证书》的,以四邻及辖区办事处认定土地权利人为准。

第七条 房屋征收货币补偿标准

(一)征收住宅房屋,其补偿金额计算方式为:房地产价格评估机构确定的同区域类似新建商品住宅市场价格×被征收房屋基准面积+应给予的其它货币补偿(附属物、设备、设施、装修、土地使用权以及搬迁补助费等)。

(二)征收非住宅房屋的,按照房地产价格评估机构确定的被征收房屋评估价格进行补偿。

(三)征收住改非房屋的,按住宅房屋给予补偿,以实际经营面积为基础增加住宅补偿面积,其补偿金额计算方式为:房地产价格评估机构确定的同区域类似新建商品住宅市场价格×(被征收房屋基准面积+增加的补偿面积)+应给予的其它货币补偿(附属物、设备、设施、装修、土地使用权、搬迁补助费、经营损失补偿等,经营损失补偿参照征收非住宅房屋停产停业损失补偿标准执行)。

经营手续齐全且有实际经营活动的,增加的补偿面积以实际经营面积为基础:连续经营五年(含五年)以上的,增加30%的补偿面积;五年以下至三年以上(含三年),增加20%的补偿面积;三年以下至一年以上(含一年)的增加10%的补偿面积;经营一年以下的,不增加补偿面积。

经营手续不全但有实际经营活动的,按照上述标准下浮5%增加补偿面积。

只办理营业执照但没有实际经营活动的,不增加补偿面积,不给予经营损失补偿。

(四)征收区域内办公、生产加工、养殖、仓储、冷库、棋牌室、家庭作坊、种植业、修理、老年公寓、幼儿园、废品收购以及能够在住宅房屋继续从事原活动的,按照住宅房屋进行补偿安置,另外,给予经营损失的补偿(经营损失补偿参照征收非住宅房屋停产停业损失补偿标准执行),不适用住改非政策。

(五)征收经征收认定处置组认定为临时建筑的未经登记房屋,且房屋等级达到三等及以上、建筑年份在20101030日以前的,参照有《房屋所有权证》或《不动产权证书》房屋的95%进行补偿安置;房屋等级达到三等及以上、建筑年份在20101030日以后的未经登记房屋不予补偿,但考虑其拆除造成成本损失且结合建筑年份给予如下补助:房屋等级达到三等及以上、建筑年份在20101030日—20161030日之间的被征收房屋,80平方米以内, 按1000元∕平方米进行货币补助 ;80平方米(含80平方米)至140平方米(含140平方米),按照800元∕平方米进行货币补助 ;140平方米以上,按照600元∕平方米进行货币补助。建筑年份在20161030日之后的被征收房屋,不予补助。

第八条 产权调换补偿安置标准

被征收房屋的等级由房地产价格评估机构确定。对被征收人的附属物、设施、装修、地基、无房盖的未完工房屋、重置价为简易等级的房屋、坍塌房屋等,不予产权调换,按照房地产价格评估机构的评估结果进行货币补偿。

(一)就地产权调换

1.住宅房屋产权调换标准

1)有《房屋所有权证》或《不动产权证书》的砖混、砖木结构主体房屋调换至多层住宅或高层住宅的:

①砖混一等(平房、楼房)的被征收房屋,征收1平方米还迁1.2平方米×1

②砖混二等(平房、楼房)和砖木一等的被征收房屋,征收1平方米还迁1.2平方米×0.98

③砖混三等(平房)和砖木二等的被征收房屋,征收1平方米还迁1.2平方米×0.95

④砖木三等的被征收房屋,征收1平方米还迁1.2平方米×0.9

⑤砖混三等(楼房、简易)的被征收房屋,征收1平方米还迁1.2平方米×0.80

⑥砖木、砖混四等(平房、简易)的被征收房屋,征收1平方米还迁1.2平方米×0.75

2)有《房屋所有权证》或《不动产权证书》的土木、土草、土包砖等其它结构主体房屋调换至多层住宅或高层住宅的:

①一等的被征收房屋,征收1平方米还迁1.2平方米×0.90

②二等的被征收房屋,征收1平方米还迁1.2平方米×0.88

③三等的被征收房屋,征收1平方米还迁1.2平方米×0.85

④四等(简易)的被征收房屋,征收1平方米还迁1.2平方米×0.70

3)住改非房屋按住宅给予补偿,以实际经营面积为基础增加住宅补偿面积:

经营手续齐全且有实际经营活动的,增加的补偿面积以实际经营面积为基础:连续经营五年(含五年)以上的,增加30%的补偿面积;五年以下至三年以上(含三年),增加20%的补偿面积;三年以下至一年以上(含一年)的增加10%的补偿面积;经营一年以下的,不增加补偿面积。

经营手续不全但有实际经营活动的,按照上述标准下浮5%增加补偿面积。

只办理营业执照但没有实际经营活动的,不增加补偿面积,不给予经营损失补偿。

4)征收区域内办公、生产加工、养殖、仓储、冷库、棋牌室、家庭作坊、种植业、修理、老年公寓、幼儿园、废品收购以及能够在住宅房屋继续从事原活动的,不适用住改非政策,按照住宅房屋进行补偿安置,同时给予停产停业损失补偿(停产停业损失补偿参照征收非住宅房屋停产停业损失补偿标准执行)。

5)被征收房屋实测建筑面积与《房屋所有权证》或《不动产权证书》登记不符的,一体房屋实际建筑面积大于《房屋所有权证》或《不动产权证书》上登记的面积时,按《房屋所有权证》或《不动产权证书》登记的建筑面积进行还迁,超出部分按95%计算还迁面积;实际测量面积小于《房屋所有权证》或《不动产权证书》上登记的面积时,按实际测量面积进行还迁。

6)产权调换房屋安置地点、安置住房具体户型、楼号、楼层、房号、价格等在征收现场公布。

7)选择产权调换的被征收人,达成补偿意向并按照审核通过的先后顺序优先选择产权调换安置楼房的位置。产权调换以所调换楼房的市场价格为标准,互相结清楼层差价、面积差价。面积差价按下列标准执行:

①产权调换楼房的建筑面积大于可回迁面积时,超出面积按所调换楼房的楼层市场价格互相结清面积差价。

②选择产权调换,若基准面积有剩余的,剩余基准面积按货币补偿相关规定执行。

2.非住宅房屋产权调换补偿安置标准

1)征收非住宅房屋被征收人选择产权调换的,与被征收人结清被征收房屋价格与用于产权调换房屋价格的差价。

2)征收正在经营的非住宅房屋造成停产停业损失的,按照下列方式进行补偿:①经营三年以上(含三年),按照征收认定处置组确认的实际经营面积×用于经营的该房屋评估单价×10%给予补偿;②经营三年以下,按照征收认定处置组确认的实际经营面积×用于经营的该房屋评估单价×5%给予补偿。

(二)异地产权调换

1.异地产权调换原则

政府主导、政策调节、市场运作、双向选择。积极鼓励引导房地产开发企业建设商品住房,并利用现有空置普通商品住宅,多渠道筹集安置房源用于回迁安置。

2.异地产权调换条件

1)无抵押、冻结、查封、权属纠纷等情况。;

2)以被征收人自愿选择的户型为主。

3.购置方式

1)房地产企业自愿报名确定安置比例。

2)房地产企业向征收服务大厅提供房源。

3)被征收人在房地产企业提供的房源中自主选择调换房屋。

4)政府依据被征收人自愿选择房屋的可回迁面积部分结算,超出部分由被征收人自行承担。

5)房地产企业向被征收户公开承诺给予的优惠条件、物业管理、小区规划设计等。

4.住宅房屋异地调换回迁房屋面积计算方式

可回迁面积×[房地产价格评估机构确定的同区域类似新建商品住宅市场价格÷异地调换房源市场平均价格],在此基础上相互结清楼层差价,面积差价。

(三)住房保障政策

征收个人住宅,被征收人符合住房保障条件的,可优先给予住房保障。住房保障条件的具体标准按照自治区人民政府规定执行。

被征收人住宅房屋建筑面积低于50平方米,有《房屋所有权证》或《不动产权证书》,且被征收人夫妻及未成年子女在本市只有该套住房,经现场公示确定后,被征收人选择产权调换的,按50平方米给予补偿安置,同时给予搬迁补助费、临时安置补助费、土地使用权补偿;选择货币补偿的,计算方式为:50平方米×房地产价格评估机构确定的同区域类似新建商品住宅市场价格+土地使用权补偿+搬迁补助费,其它附属物、设备、设施、装修等不再另行补偿。

无《房屋所有权证》或《不动产权证书》,被征收人夫妻及未成年子女在本市只有该套住房,且该套住房是独门独院的,可上报异议复核组认定,是否享受上述最低征收保障政策。

第九条 大型设备拆装搬迁补偿

大型设备拆装搬迁所需要的费用,由评估机构评估确定。

第十条 补助和奖励办法

(一)补助。在征收决定发布前,被征收人本人或被征收人同一户籍上的直系亲属,已获得市民政部门核发的《扎市最低生活保障金领取证》的,房屋征收部门给予被征收人每证2000元的补助费;征收决定发布前,被征收人本人已取得《残疾证》的,房屋征收部门给予被征收人2000元的补助费。

(二)奖励。在签约期限内签订补偿协议的被征收人,房屋征收部门给予如下奖励(面积计算以被征收房屋实际测量面积为准)。

1.签约期限前15天,每平方米奖励150元。

2.签约期限16--30天,每平方米奖励100元。

3.符合不足50平方米还迁50平方米政策的房屋奖励面积按50平方米计算。

第十一条 其他补偿

(一)搬迁费:每户2000元(以征收编号且是独立房屋为准)。

(二)单户电表补偿:500元。

(三)有线电视补偿:300元。

(四)座机电话补偿:220元。

(五)临时安置补助费:选择产权调换方式的被征收人,房屋征收部门向被征收人支付临时安置补助费,临时过渡期限以房屋征收产权调换补偿安置协议中双方约定为准。每户(以征收编号且是独立房屋为准)。

1.住宅、住改非

实测建筑面积(平方米)

标准(元/月)

80以下(含80

800

80以上-140以下(含140

1000

140以上

1200

2.非住宅房屋

建筑面积(平方米)

标准(元/月)

100以下(含100

2000

100以上-200以下(含200

2500

200以上

3000

第十二条 征收补偿签约期限

自正式评估报告送达之日起30日内。

第十三条 被征收人应履行的责任及义务

(一)签订征收补偿安置协议时,须将《房屋所有权证》或《不动产权证书》、《国有土地使用权证》等相关权属证明手续交予征收工作组,统一办理注销手续;两证丢失的需登报声明作废,公告费由被征收人负担。被征收人须在签署《征收补偿安置协议》、搬离现场,交付房屋,并签署《房屋验收单》后,方可领取相关安置补偿金。

(二)被征收人有义务配合做好面积丈量、评估资料核对、明晰产权工作,并完善相关资料手续。

(三)被征收人应按照要求在规定时间内向征收工作组提供房屋产权证明文书、产权人身份证明或者委托人身份证明。

(四)在签订《征收补偿安置协议》时,其所有权人必须本人办理有关手续;本人无法前来办理的,由其受委托人,持经公证机关公证的委托书及双方身份证原件及复印件办理有关手续。产权人已死亡且合法继承人为多人的,需委托其中一人办理征收手续。

(五)在所签订的《征收补偿安置协议》限定的交房时间内,被征收人应和房屋验收工作组办理交房手续,并移交房屋钥匙。

(六)被征收人腾空房屋时,有维持原房屋结构完整、设施齐全等方面的义务。

第十四条 征收人应履行的责任及义务

(一)对选择产权调换方式的被征收人,按签订的《征收补偿安置协议》予以安置。

(二)安置房应符合国家相关质量安全验收标准。

第十五条 自本《方案》发布之日起,被征收房屋存在租赁关系的,由租赁双方自行解除租赁关系;设有抵押权的,由产权人自行通知抵押权人,并办理解除抵押;存在产权纠纷的,由当事人双方自行解决。征收人不承担房屋租赁、抵押、买卖及产权纠纷所产生的任何经济和法律责任。

第十六条 房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议,或者被征收房屋所有权人不明确的,由市政府按照征收补偿方案作出补偿决定,并在房屋征收范围内予以公告。补偿决定规定的搬迁期限不得少于十五日。被征收人对补偿决定不服的,可以依法申请行政复议,也可以依法提起行政诉讼。

第十七条 被征收人在法定期限内未申请行政复议或者未提起行政诉讼,在补偿决定确定的期限内不予搬迁且经依法书面催告仍不搬迁的,由市政府依法申请人民法院强制执行。

第十八条 任何单位和个人不得违反规定,采取非法方式迫使被征收人搬迁。由此给被征收人造成损失的,依法承担赔偿责任,并对相关人员依法依规追究相应责任。

第十九条 在征收房屋过程中,如有威胁、侮辱、殴打房屋征收工作人员或以其它行为阻碍工作人员执行公务的,由公安机关依照相关法律法规进行处罚;构成犯罪的,由司法机关依法追究刑事责任。

第二十条 房地产评估机构或房地产估价师出具虚假或有重大差错的评估报告,由征收部门提请发证机关责令限期改正,给予警告,对房地产评估机构及房地产估价师依法进行处理;情节严重的,吊销资质证书、注册证书;造成损失的,依法承担赔偿责任,构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第二十一条 凡符合国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》第八条之规定,在扎兰屯行政区域内棚户区改造需要进行房屋征收的,适用本方案。非棚户区改造项目不适用本方案。本方案未尽事宜,由扎兰屯市棚户区改造工作领导小组另行研究确定。

第二十二条 本方案由扎兰屯市棚户区改造工作领导小组负责解释。

 

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